Die Lage auf dem Wohnungsmarkt spitzt sich zu. Verglichen mit dem Vorjahr ist die Zahl der Baugenehmigungen in Dortmund um rund die Hälfte auf 740 gesunken. Was vor allem fehlt, sind preiswerte Wohnungen für Familien. Ausgerechnet deren Margen rutschen zusehends in den Keller: Vor rund 20 Jahren gab es in Dortmund rund 45.000 öffentlich geförderte Wohnungen – inzwischen hat sich die Zahl auf 22.245 halbiert (Stand Ende Dezember). 2032 werden es aller Voraussicht nach nur noch 13.000 sein.
Die Stadt hat auf die Entwicklung reagiert und ihre neue Wohnungsgesellschaft DSG (Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft) gegründet. Und die lässt sie jetzt von der Leine: Die DSG hat ihre ersten Projekte aufgelegt und will 2024 konkret ans Bauen kommen. Rund 90 Wohnungen sollen in einem ersten Rutsch gebaut und 2025/2026 bezugsfertig sein. Dannach geht es Schlag auf Schlag weiter: Bis 2027 sollen es bereits 323 Wohnungen sein. Vorgesehen ist eine Mischung aus öffentlich geförderten und frei finanzierten Wohnungen. Investitionsvolumen: rund 116 Millionen Euro.
Kurios dabei: Bei der DSG dürfte es sich um die kleinste Wohnungsbaugesellschaft Deutschlands handeln. Sie hat aktuell gerade einmal drei Mitabeiter – kann aber auf den Apparat der Stadtverwaltung zurückgreifen: etwa bei Ausschreibungen, die das Vergabe- und Beschaffungsamt managt. Auch ihr Sitz, etwas versteckt im Gebäude Kleppingstraße 21 bis 23, ist nicht unbedingt repräsentativ. All das ist durchaus gewollt. „Wir wollen die laufenden Betriebskosten so gering wie möglich halten“, sagt Stefan Bromund, der kaufmännische Geschäftsführer.
Der entscheidende Vorteil der DSG im Vergleich zu anderen Wohnungsgesellschaften: Als 100-prozentige Stadt-Tochter muss sie die Grundstücke, die bebaut werden sollen, nicht erst kaufen. Sie bekommt die Flächen, die von der Stadt eingebracht werden, quasi „kostenlos“. Folge: Der Kaufpreis fällt schon mal weg, Bauvorhaben werden preiswerter. Kommt hinzu: „Unser Gesellschafter erwartet von uns keine Rendite“, sagt der technische Geschäftsführer Oliver Lebrecht.
Auch frei finanzierter Wohnraum
Inzwischen sind die ersten drei Bauprojekte startklar: Im ersten Hieb sollen 43 Wohnungen an der Stettiner Straße in Hörde entstehen; davon mindestens 18 mit Darlehen der KfW-Bank öffentlich gefördert. Bedeutet: Die Mieten für diese Wohnungen werden einkommensabhängig auf 6,50 Euro und 7,40 Euro pro Quadratmeter gedeckelt. Alle weiteren Wohnungen werden von der DSG frei finanziert angeboten, ihre Mieten fallen entsprechend höher aus.
Zu konkreten Preisen möchte sich Bromund noch nicht äußern. „Die finale Entscheidung fällt kurz vor Fertigstellung“, sagt der Geschäftsführer. „Wir müssen schauen, wie sich dann die Rahmenbedingungen entwickelt haben.“ Ziel sei es, unter jenen Margen zu bleiben, die für neu gebaute und frei finanzierte Mietwohnungen aufgerufen werden – die lagen zuletzt im Schnitt bei 12,09 Euro pro Quadratmeter. „Wir wollen bezahlbaren Wohnraum schaffen“, betont Bromund.
Der soll auch an der Mengeder Straße entstehen. Dort sind 18 Wohnungen in Vorbereitung, von denen mindestens zwölf öffentlich gefördert werden. Die Bauanträge werden voraussichtlich bis Ende des laufenden Jahres gestellt. Abhängig von der Genehmigung soll 2024 mit den Bauten begonnen und in der zweiten Jahreshälfte 2025 fertiggestellt werden.
Gleicher Standard für alle
Bis Mitte 2026 soll auch das dritte Bauprojekt an der Hostedder Straße in Grevel bezugsfertig sein: Verteilt auf drei Gebäude will die DSG dort 26 Wohnungen hochziehen. Auch dort gilt: Mindestens die Hälfte davon ist öffentlich gefördert.
Dabei will die DSG auch den politischen Vorgaben aus dem Rat der Stadt folgen: Alle Dächer werden mit Solaranlagen (PV-Module) ausgestattet und sollen den Standard „Energieeffizienzhaus 40“ erfüllen – plus Nachhaltigkeitszertifikat. Besonders bemerkenswert: Alle Wohnungen sollen den gleichen Standard haben. „Es wird nicht so sein, dass die frei finanzierten Wohnungen goldene Wasserhähne bekommen und die öffentlich geförderten silberne“, stellt der technische Geschäftsführer Lebrecht klar.
„Wir sprechen uns mit dem Amt für Wohnen ab und bauen punktuell dort, wo der Bedarf am höchsten ist“, sagt Bromund. Die Bandbreite reicht von 40 Quadratmeter-Appartements bis zu zu 115 qm großen Familienwohnungen. Wer die Häuser aus den ersten drei Projekten verwaltet, ist noch offen.
Auch wenn sich die DSG jetzt ans Bauen macht: Für die große Wende auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt wird die Stadt-Tochter allein nicht sorgen können. Um den Abwärtstrend bei den Beständen im öffentlich-geförderten Sektor zu stoppen und zumindest das aktuelle Niveau zu halten, müssten in Dortmund im Schnitt jährlich rund 900 preisgebundene Mietwohnungen hinzukommen.
