Wohnraum ist in Unna knapp, und was knapp ist, ist in einer Marktwirtschaft teuer. Die Stadt sucht nach Wegen, der Entwicklung entgegenzutreten. Denn die Lage ist schlimmer als bislang bekannt.

Unna

, 17.10.2019, 15:01 Uhr / Lesedauer: 3 min

Wer eine Wohnung in Unna sucht, stieß am Morgen des 17. Oktober 2019 beim deutschlandweit größten Immobilienportal im Internet auf 25 Treffer. Das Angebot reicht von 34 Quadratmetern bis zu 116, die Preisspanne von 268,60 Euro Kaltmiete bis 1000 Euro – wobei die kleinste Wohnung tatsächlich die günstigste ist und die größte die teuerste. Alles in Ordnung also am Wohnungsmarkt in Unna? Experten aus der Verwaltung und Politiker befürchten, dass es nicht so ist.

25 Wohnungen sind gemessen an einem Gesamtbestand von etwa 30.000 in der Kreisstadt äußerst wenig. Dabei registrierte das Einwohnermeldeamt im vergangenen Jahr 2906 Umzüge. Bei durschnittlich zwei Bewohnern je Haushalt bedeutet das, dass etwa jede 20. Wohnung in Unna im vergangenen Jahr neue Bewohner bekommen hat. Der jeweilige Wechsel scheint meist schnell zu gehen.

Wohnungen in Unna bleiben nicht lange frei

Wohnungsmarktexperten halten eine Leerstandsquote von 2 bis 3 Prozent für normal. Sie entsteht schon daraus, dass sich Vor- und Nachmieter eben nicht immer sofort die Klinke in die Hand geben und manch ein Eigentümer die Zwischenzeiten nutzt, um in die Substanz zu investieren. In Unna aber meldeten die Stadtwerke zuletzt, das nur durch 1,3 Prozent aller Zähler gerade kein Strom fließt. Das ist bereits ein Zeichen für einsetzende Wohnungsnot.

Unna sucht ein Gegenmittel gegen die Explosion der Mieten

Neubauten sind in Unna manchmal schon verkauft, bevor der erste Spatenstich getan ist. Der Vermarktungserfolg der kürzlich übergebenen Wohnungen am Kessebürener Weg steht für eine typische Entwicklung. © Sebastian Pähler

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Dabei sind es in Unna gleich zwei Notlagen, die sich zurzeit überlagen. Zum einen ist da die allgemeine Knappheit an Wohnungen überhaupt, die sich in der Leerstandsquote widerspiegelt. Zum anderen aber fehlt Unna zunehmend Wohnraum im besonders günstigen Bereich des geförderten Wohnungsbaus.

Der „soziale Wohnungsbau“ hatte viel dazu beigetragen, Unna zu einer Stadt der heutigen Größe zu machen. Wohnviertel wie die in der Gartenvorstandt oder an der Berliner Allee wurden maßgeblich durch öffentliche Förderungen ermöglicht, für die sich die Bauherren zu einem niedrigeren Mietzins verpflichten mussten. Allerdings waren und sind solche Mietbindungen zeitlich befristet. Und mit dem entsprechenden Zeitverzug laufen sie aus.

Pro Jahr verliert die Stadt rund 150 Wohnungen mit sozialer Mietpreisbindung

Das erlebt Unna schon seit vielen Jahren. Zwischen 1985 und 2015 etwa hat sich die Zahl der Wohnungen mit Mitpreisbindung halbiert. Zuletzt sank der Bestand um jährlich 150 Wohnungen im Durchschnitt – Neubauten schon gegengerechnet. Inzwischen dürfte es in der Stadt nicht einmal mehr 2000 preisgebundene Wohnungen geben – bei etwa 2700 bis 2800 Haushalten im Hartz-IV-Bezug.

Das Auslaufen der Sozialbindung kann für Mieter einen Schock bedeuten. Bis zu 20 Prozent Aufschlag in einer Erhöhung sind dann rechtlich zulässig, sofern die neue Miete nicht zu sehr oberhalb der Vergleichswerte im Mietspiegel liegen.

Alle zwei Jahre legt Unna die Ergebnisse der örtlichen Marktbeobachtung neu auf. Sie stützen sich auf die Auswertung von fast 3000 Mietverträgen und zeigten schon 2018 einen Anstieg der Mieten um durchschnittlich 3,2 Prozent auf.


Was sich aktuell tut am Wohnungsmarkt, wird mit methodischer Korrektheit erst der Mietspiegel 2020 zeigen, der im nächsten Sommer veröffentlicht wird. Der Blick in die aktuellen Inserate zeigt eine breite Spreizung: Die Quadratmeterpreise reichten – Stand 17. Oktober – von 4,75 bis 8,90 Euro. Das relativ gesehen günstigste Objekt ist laut Inserat eine „gepflegte Wohnung mit herrlichem Ausblick“, wie es ihn eben aus der neunten Etage eines Hochhauses an der Berliner Allee geben mag. Drei Zimmer mit 71 Quadratmetern Fläche kosten dort gerade einmal 337,10 Euro Kaltmiete. Die „repräsentative Penthouse-Wohnung“ am oberen Ende der Preisspanne bietet dagegen für 890 Euro Kaltmiete 100 Quadratmeter auf zweieinhalb Zimmern und eine verkehrsgünstige Lage am Ostring.

„Sozialquote“ für geförderte Wohnungen in Baugebieten

Wie die Stadt der Wohnungsknappheit und dem Fehlen geförderter Wohnungen begegnen soll, ist seit längerem ein Thema für die Politik. Antworten zu finden, ist jedoch schwierig. Eine besteht aus einer Art Zwangsmaßnahme: Bei neuen Baugebieten schreibt Unna den Investoren per Planungsrecht vor, das 25 Prozent der Wohneinheiten mit Förderung und somit Mietbindung entstehen müssen. Das soll der Durchmischung der Gesellschaft dienen und eben überhaupt den Bau von erschwinglichen Wohnraum anstoßen.

Ansonsten wären die Anreize für Bauherren dazu eher gering, denn weil das Baugeld derzeit so billig ist, ist eine bankenfinanzierte und dann frei vermietete Wohnung deutlich rentabler. Trotz der Mindestquote für den sozialen Wohnungsbau mehmen die Bestände gebundener Wohnungen aber ab – einfach deshalb, weil in Unna gar nicht mehr genug Platz ist für ausreichend viele Neubauten.

Die SPD-Fraktion trug nun eine Initiative des Kreises in die lokalen Gremien, dass Unna anstelle des einfachen einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel aufstellt, den die Kreisverwaltung als Dienstleister mit einer ausführlicheren Methodik erarbeiten würde. Vorteil dieses Instrumentes: Es besitzt mehr Kraft vor Gericht, wenn Mieter gegen eine Mieterhöhung klagen.

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