In den Flächennutzungsplänen der Kommunen sind Wohngebiete rot markiert. Die Pläne werden ständig fortentwickelt; bereits umgesetzte Bebauungspläne sind daran zu erkennen, dass die roten Felder nachträglich schwarze Einzeichnungen erhalten. Rein rote Flächen sind die noch unberührten Wohnbauflächen: das sogenannte Bauerwartungsland. © Marcus Land
Bauland im Ruhrgebiet

Rote Flecken in der Landschaft: So finden Bauwillige geplante Wohngebiete in ihrer Stadt

Der Traum von den eigenen vier Wänden: Im dicht besiedelten Ruhrgebiet wird er oft lange geträumt, weil Grundstücke rar sind. Wo künftig Wohngebiete entstehen könnten, lässt sich aber herausfinden.

Sobald Baugruben ausgehoben sind, ist es oft schon zu spät: Die Grundstücke für geplante Eigenheime sind vor Monaten verkauft worden an Interessenten, die schneller waren. Dabei kann jeder Bauwillige frühzeitig in Erfahrung bringen, wo in seiner bevorzugten Gemeinde überhaupt noch gebaut werden darf.

»Ein Bebauungsplan muss diese roten Flächen erst noch zu Bauland konkretisieren.«

Georg Thomys, Bauamt Kreis Unna

Denn in den Flächennutzungsplänen legen Kommunen ihre Wohnbauflächenreserven bereits fest. Sie müssen sich dabei an Vorgaben aus den Regionalplänen orientieren. Die Raumordnung und Landesplanung verfolgt übergeordnete Ziele: Wo sollen in einem Gebiet Flächen für Windenergie, Verkehr oder Natur reserviert werden, wo dagegen soll künftig noch Wohnraum entstehen dürfen?

Bauerwartungsland liegt oft Jahre im Dornröschenschlaf

Der Flächennutzungsplan wird im Amtsdeutsch daher auch vorbereitender Bauleitplan genannt. Für die Kommunen ist er bereits ein verbindliches Papier, direkte Auswirkungen für Investoren oder Häuslebauer hat er hingegen noch nicht, erläutert Georg Thomys, Leiter des Fachbereichs Bauen und Planen beim Kreis Unna.

„Ein Bebauungsplan muss diese roten Flächen erst noch zu Bauland konkretisieren“, so Thomys. Flächen, für die ein Bebauungsplan für Wohnbauten aufgestellt werden könnte, sind in den Flächennutzungsplänen stets in roter Farbe markiert.

Die Ackerfläche im Norden von Ardey, das Flurstück „Auf dem Buhrlande“, soll für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern erschlossen werden. Jetzt formiert sich allerdings Protest von Anwohnern der benachbarten Siedlung.
Die Ackerfläche im Norden von Ardey, das Flurstück „Auf dem Buhrlande“, soll für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern erschlossen werden. Jetzt formiert sich allerdings Protest von Anwohnern der benachbarten Siedlung. © Archiv/Udo Hennes © Archiv/Udo Hennes
Flächennutzungspläne gibt es in gedruckter Form; in vielen Städten und Gemeinden sind sie aber auch online über die kommunale Homepage abruf- und einsehbar. © Marcus Land © Marcus Land

Dieses sogenannte Bauerwartungsland, so Thomys, kann oft jahrzehntelang in einem Dornröschenschlaf liegen, bevor es irgendwann wach geküsst wird. Dafür gebe es in der Regel zwei Wege.

Heutzutage treten meist Bauträger oder Projektgesellschaften an die Kommunen heran, nachdem sie in den Flächennutzungsplänen auf diese roten Flecken aufmerksam geworden und den Wohnungsmarkt in der Region studiert haben.

Versprechen sie sich eine große Nachfrage nach Wohnungen, geht es an erste Entwürfe für künftige Baugebiete, die später Politik und Verwaltung der Kommune vorzulegen sind, die dann erst noch Baurecht schaffen müssten.

Naturschutz oder Industrielärm als Hürden

Denn ob auf den roten Flecken auch tatsächlich gebaut werden kann, wie man es sich bei Aufstellung des Flächennutzungsplans vor vielen Jahren einmal vorgestellt hat, muss erst rechtlich geprüft werden.

Mittlerweile könne etwa der geschützte Feldhamster auf den Äckern heimisch geworden sein, erinnert Thomys an schon dagewesene Baustopps. „Oder ist dort kein stilles Wohngebiet mehr möglich, weil eine Fabrik in der Nähe gebaut worden ist?“, führt der studierte Architekt und Städtebauer eine weitere Hürde für künftige Wohnbebauung an.

Ob es Vorplanungen für Bauerwartungsland schon gibt, wäre jedenfalls also eine Frage an Baugesellschaften in der Region.

Bevor für Bauerwartungsland tatsächlich ein Bebauungsplan aufgestellt werden kann, sind rechtliche und technische Prüfungen erforderlich. Eine häufige Frage ist zum Beispiel, ob das vorhandene Kanalnetz denn steigenden Abwasserzufluss fassen kann. © Archiv/Jacobi © Archiv/Jacobi

Anstelle eines privaten Investors kann aber auch die öffentliche Hand selbst das Bauerwartungsland aktivieren. „Es wird wieder bedeutsamer, dass die Kommunen Bebauungspläne mit eigenen Entwicklungsgesellschaften realisieren“, sagt Georg Thomys. Das lange Zeit geltende Postulat „Privat vor Staat“ kehre sich bei der Schaffung von Wohnraum inzwischen um – man verspreche sich wohl davon, dass die Kommune das Allgemeinwohl eher im Blick habe als den Profit.

Kataster und Pläne meist öffentlich zugänglich

In Städten und Gemeinden, die eigene kommunale Erschließungsträger beauftragen, gibt es also womöglich bereits Informationen über mittelfristig geplante Baugebiete.

Bauwillige können sich aber auch über die in bereits vielen Städten angelegten Baulückenkataster oder auf den meist über die kommunale Homepage öffentlich zugänglichen Flächennutzungspläne vorab über potenzielles Bauland informieren: Sie suchen dann einfach die roten Flecken in der Landschaft.

Über den Autor
Redaktion Fröndenberg
Geboren 1972 in Schwerte. Leidenschaftlicher Ruhrtaler. Mag die bodenständigen Westfalen. Jurist mit vielen Interessen. Seit mehr als 25 Jahren begeistert an lokalen Themen.
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Marcus Land
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