Der Traum vom Eigenheim braucht mehr Geduld und viel mehr Geld

dzImmobilienmarkt

Billiges Baugeld bringt teure Häuser. Und in Unna bringt es inzwischen auch teure Eigentumswohnungen. Der Ansturm auf den Immobilienmarkt hält an, treibt seltsame Blüten und die Preise in die Höhe.

Unna

, 07.03.2020, 04:55 Uhr / Lesedauer: 3 min

Was einmal daraus werden soll, verraten am Hertinger Tor die Grafiken auf der Schautafel des Entwicklers „P-hochzwei“. Sich näher für eine der Wohnungen in dem Gebäudekomplex zu interessieren, können Kaufwillige sich aber sparen. Denn obwohl die Bauarbeiter gerade erst damit beschäftigt sind, das Fundament der Tiefgarage zu gießen, sind die einzelnen Wohnungen in der künftigen Anlage längst vergeben.

Dass Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus bereits vor dem ersten Spatenstich verkauft sind, ist in Unna kein gänzlich neues Phänomen. Das Tempo, mit dem dies geschieht, beschleunigt sich jedoch. Und auch die Preise für Eigentumswohnungen steigen merklich. Der Boom des Häusermarktes greift immer stärker auf den Wohnungsmarkt über. Wer sich Eigentum schaffen will, hat gar keine andere Wahl.

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Die „gefühlte“ Empfindung vieler Kaufwilligen wird nun auch in den Statistiken immer deutlicher ablesbar. Eine verlässliche Quelle dafür ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Unna, der von allen Kaufverträgen eine Kopie erhält. Das unabhängige Expertengremium legt nun seine Jahresauswertung vor und beschreibt damit einen Markt, in dem die Nachfrage das Angebot weit zu überschreiten scheint.

Die Durchschnittsimmobilie kostet 258.000 Euro

Wo es mehr Kaufwillige als Verkäufer gibt, steigen die Preise. Und das ist ein Befund, den die Gutachter klar herausgearbeitet haben. Der Trend zu hohen Kaufpreisen sei insbesondere in Neubaugebieten ungebrochen.

Insgesamt liegen dem Ausschuss für das vergangene Jahr 636 Kaufverträge vor, mit denen Geschäfte über 164 Millionen Euro vereinbart worden waren. Die Durchschnittsimmobilie in Unna kostet demnach rund 258.000 Euro.

Gegenüber dem Vorjahr ist der Geldumsatz um 15 Prozent gestiegen. Das allein klingt nach einem starken Anstieg, doch tatsächlich ist die Lage noch ausgeprägter: Gekauft werden kann nur, was überhaupt auf den Markt kommt. Und das war 2019 etwas weniger als im Vorjahr. Die Anzahl der Kauffälle lag nämlich um sechs Prozent unter dem Niveau des Vorjahres.

Mehr Wohnungen für viel mehr Geld verkauft

War es in den zurückliegenden Jahren der Traum von den eigenen vier Wänden, der die Menschen an den Immobilienmarkt gelockt hat, so scheint nun auch die Bereitschaft zu steigen, sich die Außenwände seines Eigentums mit anderen zu teilen. Zunehmend kaufen die Unnaer nun auch Wohnungen. Insgesamt stieg die Verkaufszahl im Bereich des Wohneigentums um 19 Prozent. Der damit erzielte Geldumsatz übertraf das Vorjahresergebnis um 44 Prozent. Auch hier also steigen die Durchschnittspreise.

Das eigene Haus bleibt gefragt

Das beliebteste und meist gehandelte „Objekt“ am Immobilienmarkt ist allerdings weiterhin ein Grundstück, auf dem bereits ein Gebäude steht. Fast zwei Drittel der Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss vorliegen, regeln den Verkauf eines bebauten Grundstücks. Freie Grundstücke, auf denen Architekten und Bauherren von Grund auf neu planen können, sind eher selten. Nur 25 fanden im vergangenen Jahr einen neuen Eigentümer.

Die meisten Eigentümerwechsel insgesamt hat es im vergangenen Jahr über alle Objektarten hinweg im „Stadtteil Unna“ gegeben (252), gefolgt von Massen (107) und Königsborn (103).

Das „Bodenrichtwerteinformationssystem“ (Boris) informiert über das Wertniveau einzelner Quartiere in Unna. Gut zu sehen: Ein Häuschen nahe des Bornekamps hat seinen Preis.

Das „Bodenrichtwerteinformationssystem“ (Boris) informiert über das Wertniveau einzelner Quartiere in Unna. Gut zu sehen: Ein Häuschen nahe des Bornekamps hat seinen Preis. © Boris.NRW

Bodenrichtwerte ziehen an

Mit dem Anstieg der tatsächlich erzielten Preise steigen mancherorts auch die Bodenrichtwerte, mit denen der Gutachterausschuss eine Groborientierung für Grundstückswerte in bestimmten Lagen geben will. Den treffendsten Wertindikator stellen diese Richtwerte bei baureifen, aber noch freien Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau dar. Bauplätze mit 350 bis 800 Quadratmetern für ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus würden in Unna 170 Euro pro Quadratmeter in mäßiger Lage, 230 in mittlerer Lage und 270 in guter Lage kosten. Für Doppelhaushälften oder Reihenendhäuser lägen die Werte je nach Lage bei 140, 175 oder 230 Euro pro Quadratmeter, bei Reihenmittelhäusern bei 140, 170 oder 185 Euro pro Quadratmeter.

Datenquellen des Gutachterausschusses

Für Kaufinteressierte sind die Datenquellen des Gutachterausschusses ein wertvoller Fundus. Verfügbar sind ein Grundstücksmarktbericht und eine digitale Karte, die die Richtwerte in einzelnen Bezirken zeigt. Etwas mehr Kenntnis verlangt jedoch die Interpretation der Daten. Eine Preisfindung nach dem Schema „Bodenrichtwert mal Quadratmeterzahl“ kann eine erste Orientierung geben, aber auch in die Irre führen. Bei einer stark sanierungs- oder sogar abrissreifen Immobilie auf einem geräumigen Grundstück würde diese Formel vielleicht auf einen etwas hoch gegriffenen Preis hinauslaufen. Umgekehrt kann ein attraktives Haus auf einem kleinen Grundstück einen Verkaufspreis rechtfertigen, der auf ein Mehrfaches des Bodenrichtwertes hinausläuft.

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