Nach mehr als 30 Jahren im Einsatz gehen Michael Mönig (l.) als Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Dortmund und Rainer Stücker als Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund in den Ruhestand. © Oliver Volmerich
Angespannter Wohnungsmarkt

„Man kann Mietern nur raten, wohnen zu bleiben“

Der Dortmunder Wohnungsmarkt ist angespannt. Das können Michael Mönig von Haus & Grund und Rainer Stücker vom Mieterverein bestätigen. Beide gehen nun in den Ruhestand - und ziehen Bilanz.

Mehr als 30 Jahre lang haben sie die Entwicklung des Dortmunder Wohnungsmarktes begleitet – wenn auch auf verschiedenen Seiten. Zum Jahresende sind Michael Mönig (67) als Geschäftsführer des Eigentümer-Verbandes Haus & Grund und Rainer Stücker (65) als Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund zeitgleich in den Ruhestand gegangen. Oliver Volmerich sprach mit beiden bei einem gemeinsamen Interviewtermin.

Lange Zeit galt die Lage auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt als sehr entspannt. Das hat sich aus Mietersicht geändert. Wie haben Sie die Entwicklung wahrgenommen?

Michael Mönig: Das ging ganz allmählich. Verändert hat sich vor allem die Nachfrage-Seite. Da gibt es noch einen Rest an marktwirtschaftlichen Funktionalitäten auf dem Wohnungsmarkt, der ja stark reguliert ist. Mitte der 1980er Jahre standen in Dortmund Häuser ohne Ende leer. Das änderte sich dann langsam.

Aus Sicht der Mieter ist das eine negative Entwicklung …

Rainer Stücker: Bemerkenswert ist das Rauf und Runter. Von den Leerständen Mitte der 80er Jahre bis zur extremen Zuspitzung von 1989 bis 1994. Bis 2012 war es dann wieder entspannter. Nach einer Statistik soll es 2008 sogar einmal rückläufige Mieten gegeben haben. Das hat wahrscheinlich keiner gemerkt. Und es waren auch minimale Veränderungen. Dann ging es mit den doppelten Studentenjahrgängen wieder los mit der Anspannung. Aber auch erst sehr langsam. Seitdem haben wir die Zuspitzung.

Haus & Grund vertritt ja die privaten Eigentümer, die 60 Prozent des Mietwohnungsmarktes stellen. In der öffentlichen Wahrnehmung stehen eher die großen Wohnungsgesellschaften im Blickpunkt. Ärgert Sie das oder sehen Sie das vielleicht sogar positiv?

Michael Mönig: Das kann man in der Tat von beiden Seiten sehen. Einerseits kann man sagen, da haben wir nichts mit zu tun. Auf der anderen Seite beeinflussen die Veröffentlichungen das Image der Vermieter allgemein. Vor allem wird dann die Politik oft unruhig und meint, sie müsste mal wieder am Mietrecht rumschrauben. Das heißt, die ganz Großen bestimmen das Geschehen auf politischer Seite. Aber die kleinen privaten Eigentümer ticken völlig anders als die großen, insbesondere börsennotierten Vermieter. Das ist nicht unsere Welt.

Das heißt, die Gewinnorientierung ist eine andere?

Michael Mönig: Rechnen muss sich das Vermieten. Aber es geht den privaten Eigentümern nicht darum, jeden Cent rauszuholen. Wichtig sind immer pflegeleichte, möglichst lange Mietverhältnisse. Dass die Mietverhältnisse tatsächlich oft sehr lang sind, spricht ja auch für die privaten Eigentümer.

Können Sie das aus Sicht des Mietervereins bestätigen? Gibt es weniger Ärger mit privaten Vermietern als mit den großen Wohnungsgesellschaften?

Rainer Stücker: Es gibt ja nicht DEN Vermieter, genauso wenig wie DEN Mieter. Es gibt große Unterschiede auch bei den privaten Vermietern. Aber gerade für Dortmund ist wichtig, dass 40 Prozent der Bestände kleineren und großen Wohnungsunternehmen gehören; auch dort gibt es große Unterschiede: Konflikte bei Mietern börsennotierter Unternehmen sind seit Jahren unser Schwerpunkt in Sachen Mieterschutz. Das hat vor allem mit den ganzen Veränderungen im Werkswohnungsbereich und Privatisierungen zu tun. Da gab es die größten Veränderungen und Konflikte.Es gibt aber auch immer noch Vermieter, wo Mieter denken, die verhalten sich wie nach Gutsherrenart. Und wenn ein Mieter in Ungnade fällt, gibt es halt Konflikte. Aber viele Dinge laufen sehr ruhig.

Michael Mönig: Die Konflikte liegen in der Natur der Sache. Wir sind halt zwei unterschiedliche Interessenvertretungen. Und es kann auf beiden Seiten, bei den Mietern wie den Vermietern, schwarze Schafe geben. Das ist das ganz normale Leben.Bei uns steht aber weniger die Auseinandersetzung, sondern mehr die Vorsorge im Mittelpunkt. Man möchte möglichst den Konflikt vermeiden. Bei uns sind ja die meisten Mitglieder Amateure im rechtlichen Bereich. Und das Mietrecht wird immer komplizierter.

Man spürt: Die Regulierung empfindet man bei Haus&Grund als störend, beim Mieterverein begrüßt man sie eher.

Rainer Stücker: Da sind wir an bestimmten Punkten völlig konträr. Ein Beispiel ist die Mietpreisbremse bei der Wiedervermietung von Wohnungen. Viele Vermieter vermieten völlig vernünftig neu, wenn eine Wohnung frei geworden ist. Aber ein kleinerer Teil knallt wahnsinnig drauf. Wir haben in diesem zentralen Bereich keinen Schutz für umziehende Mieter. Man kann Mietern nur raten, wohnen zu bleiben. Denn wenn man umziehen muss, ist man Verlierer. Michael Mönig: Das hängt natürlich auch damit zusammen, dass gerade bei langen Mietverhältnissen die Miete weitgehend stabil gehalten wird. Dann sagt sich der Vermieter natürlich: Jetzt habe ich zehn Jahre lang nichts gemacht, dann kann ich bei einem neuen Mietverhältnis etwas mehr verlangen. Das ist in der Tat ein Dilemma. Denn im Grunde wird der Vermieter, der seine bisher niedrige Miete anheben will, dann dafür bestraft, dass er den alten Mieter zehn Jahre lang günstig wohnen gelassen hat. Klar ist: Die ganzen Probleme können wir nur ändern, wenn mehr gebaut wird. Wenn das Angebot größer ist, wird es auch bei den Mieten ruhiger. Wobei wir in Dortmund weiterhin recht gute Verhältnisse haben. Das zeigt ja auch der neue Mietspiegel.

In einem Punkt sind Sie sich aber einig: im Kampf gegen die sogenannte zweite Miete. Sie haben mit Haus & Grund erfolgreich Prozesse gegen Gebührenerhöhungen durch die Stadt geführt.

Michael Mönig: Das Thema wird sicherlich noch einmal aktuell. Die Kommunen werden durch Corona wieder in finanzielle Probleme kommen. Ich fürchte, dass die Kommunen bei der Reform der Grundsteuer einen richtigen Schluck aus der Pulle nehmen. Und das trifft Vermieter wie Mieter. Rainer Stücker: Klar. Wenn die Müll- oder Abwassergebühren oder die Grundsteuer erhöht wird, zahlen das ja auch die Mieter. Da hatten wir deshalb oft gemeinsame Aktivitäten. Da müssen wir im Interesse der Eigentümer und Mieter gemeinsam aufpassen, was da passiert.

Es muss mehr gebaut werden, haben Sie gesagt. Wie kann man denn private Eigentümer dazu animieren, zu investieren?

Michael Mönig: Erstmal muss man die Gelegenheit haben – also Grundstücke haben. Die Stadt sagt, sie hat genug Grundstücke. Aber die passen nicht unbedingt für private Bauherren. Da gehört schon mehr Vielfalt dazu. Auch beim Thema Aufstockung und Verdichtung sind die Möglichkeiten begrenzt. Rainer Stücker: Man muss bei Immobilien immer langfristig denken. Der zeitgemäße private Eigentümer kann natürlich auch ein Käufer von Eigentumswohnungen sein.

Öffentliche Fördermittel gibt es ja auch für Modernisierungen. Das wäre dann durchaus etwas für private Eigentümer.

Michael Mönig: Man sieht es ja am Mietspiegel, dass der Bestand immer besser wird. Modernisierung ist ein Dauerthema und wird auch schon deshalb erforderlich sein, weil die Ansprüche der Mieter steigen. Wenn man am Markt mitspielen will, muss man einen entsprechenden Standard bieten. Aber modernisierte Wohnungen sind natürlich in der Regel auch etwas teurer. Rainer Stücker: Die Privaten modernisieren kleinteiliger und wohnungsbezogener meist auch nach Umzügen. Ein Teil der Wohnungsgesellschaften fährt aber die Philosophie: Wir machen zehn Jahre lang fast gar nichts und dann schlagen wir zu und machen alles. Das ist konfliktanfälliger, vor allem wenn dann die Mieten für die Bestandsmieter stark steigen.

Sie gehen jetzt in den Ruhestand. Trotzdem: Wagen Sie eine Prognose, wie es auf dem Wohnungsmarkt in absehbarer Zeit weitergeht?

Michael Mönig: Es ist alles drin. Die Nachfrage und die Bevölkerungsentwicklung hängen von vielen Faktoren ab. Früher war das planbarer. Da gab es den üblichen Schweinezyklus, ein paar Jahre ging es rauf, dann ein paar Jahre runter. Das ist so nicht mehr. Wenn man baut und Wohnungen schafft, heißt es, langfristig zu denken. Und das wird immer schwieriger. Es braucht Vertrauen, auch in die Politik. Aber eine Prognose abzugeben, halte ich für äußerst schwierig. Rainer Stücker: Was für Dortmund gut und wichtig ist, ist, dass wir wenigstens Flächen haben, auf denen man bauen kann. Das ist in anderen Großstädten schwieriger. Aber das braucht seine Zeit. Bis es wieder zu einer entspannten Situation auf dem Wohnungsmarkt kommt, wird es ein paar Jahre dauern.Das Problem ist, dass Maßnahmen von Bund, Land und Kommunen ineinandergreifen müssen. Das funktioniert oft gar nicht.

Über den Autor
Redaktion Dortmund
Oliver Volmerich, Jahrgang 1966, Ur-Dortmunder, Bergmannssohn, Diplom-Journalist, Buchautor und seit 1994 Redakteur in der Stadtredaktion Dortmund der Ruhr Nachrichten. Hier kümmert er sich vor allem um Kommunalpolitik, Stadtplanung, Stadtgeschichte und vieles andere, was die Stadt bewegt.
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Oliver Volmerich
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