Über 16.000 Wohnungen vermietet die Dogewo in Dortmund, sie ist größter Wohnungsanbieter in der Stadt. Ein Gespräch mit Dogewo-Chef Klaus Graniki über Fehler, Mondpreise und renitente Mieter.

Dortmund

, 14.10.2018, 15:00 Uhr / Lesedauer: 5 min

Die Dogewo ist der große Wohnungsanbieter in Dortmund. Knapp 16.500 besitzt und vermietet das Unternehmen in der Stadt. Ursprünglich als Dortmunder Gemeinnützige Siedlungsgesellschaft mbH am 11. Oktober 1918 gegründet, ist das Unternehmen heute ein Tochterunternehmen der Stadtwerke und der Sparkasse Dortmund.

Heute, 100 Jahre später, ist der Dortmunder Mietmarkt aktuell in Bewegung, es fehlen bezahlbare Wohnungen. Speziell kleine als auch große Wohnungen fehlen in der Stadt, in der rund fünfzig Prozent der etwa 316.000 Haushalte Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben. Gleichzeitig wird die Zahl der geförderten Wohnungen immer weniger, auch der Wohnungsleerstand mit aktuell 1,8 Prozent ist sehr niedrig und zeigt, wie eng der Markt inzwischen geworden ist.

Klaus Graniki, Geschäftsführer der Dogewo, erklärt im Interview, warum er trotzdem wenig bauen kann, was aus seiner Sicht die Fehler der Vergangenheit waren und warum sein Unternehmen dem Gründungsanspruch heute nicht mehr gerecht wird.

Zur Person

Dogewo-Chef Klaus Graniki

Dogewo-Chef: „Wir können nicht erfüllen, wofür wir gegründet wurden“

© Stephan Schütze

Klaus Graniki ist seit 2000 Geschäftsführer der Dogewo. Graniki begann seine Karriere in der Immobilienwirtschaft bei der Veba in Bochum, wo er auch wohnt.

Herzlichen Glückwunsch zum 100. Geburtstag!

Vielen Dank, so ziemlich genau vier Wochen vor dem Ende des 1. Weltkrieges erfolgte die Gründung, eine Zeit in der die Menschen sicher ganz andere Sorgen hatten.

In der Satzung von damals steht niedergeschrieben. Ziel war es, „minderbemittelten Personen und Familien zweckmäßig eingerichtete Wohnungen in eigens erbauten und errichteten Häusern zu billigen Preisen zu verschaffen“.

Das ist der Grundsatz der kommunalen Wohnungsanbieter. Heute sagt man, „breiten Schichten der Bevölkerung preiswerten Wohnraum anzubieten“.

Wäre ich heute mit einem negativen Schufa-Eintrag „minderbemittelt“ im Sinne von 1918?

Glücklicherweise redet heute niemand mehr so von Menschen, die niedrige Einkommen oder in wirtschaftlicher Schieflage sind. Aber wenn Sie so wollen, gehören Sie bereits dazu, wenn Sie zu den 50 Prozent der Dortmunder Haushalte gehören, die einen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben.

Bekomme ich mit einem negativen Schufa-Eintrag bei Ihnen eine Wohnung?

Wenn ein Schufa-Eintrag da ist, müssen wir das prüfen und nachfragen. Wenn jemand verlässlich seine Schulden tilgt oder es Bürgen gibt, vermieten wir gern. Teilweise übernimmt die Stadt die Miete, dann ist das auch kein Problem. Wenn aber jemand drei eidesstattliche Versicherungen offen hat, dann können wir auch nichts machen.

Wenn Sie heute Abend ins Bett gehen, morgen früh wieder wach werden und in dieser Zeit hätte sich ihr dringenstes Problem erledigt: Was wäre das?

(Schweigt kurz.) Ich denke, wenn wir unser Kerngeschäft betrachten, ist es das bedauerlichste, das wir nicht erfüllen können, weswegen wir vor 100 Jahren gegründet wurden: Wohnungen zu bauen, um Menschen ein Heim zu geben, die sich das woanders nicht leisten können. Leider ist das heute betriebswirtschaftlich nicht mehr darzustellen. Trotzdem, wenn das ginge, würde ich mich sehr freuen.

Der alte Gründungs-Leitgedanke wird nicht mehr erfüllt?

Nein, im Prinzip geht das auch nicht mehr, weil wir schon lange kein gemeinnütziges Unternehmen mehr sind. Wir wirtschaften nach den gleichen Marktprinzipien, wie die meisten Mitbewerber auch.

Auf einem Markt, der eng ist, es gibt zu wenig bezahlbaren Wohnraum – noch vor 15 Jahren hat sich Dogewo im großen Stil von Wohnungen getrennt. Warum eigentlich?

Weil sie das musste. Wir wären ins Bodenlose gefallen, wenn wir damals nicht das, was unrentabel war, verkauft hätten. Die wirtschaftlichen Risiken für das Unternehmen waren damals viel zu groß. Man hatte keine Wahl, als hier gegenzusteuern.

Welcher Art waren die Risiken?

Zehn Prozent des Bestandes standen damals leer – 10 Prozent insgesamt. Da ist es nur eine Frage der Zeit, bis einem das auf die Füße fällt. Gleichzeitig hatten wir einen enormen Investitionsstau, der in die Millionen ging. Außerdem hatte Dogewo in den 1990ern und Anfang der 2000er Jahre noch Wohnungen gebaut, die wir nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten gar nicht mehr hätten bauen dürfen, die Nachfrage war nicht mehr da.

Wie konnte ein Unternehmen mit gut 16.000 Wohnungen derart in Schieflage geraten?

Die Wanderbewegungen aus dem Osten, erst die Russlanddeutschen, dann die Menschen aus der ehemaligen DDR, hatten nachgelassen. Die Bevölkerung wurde weniger, das zeichnete sich ab. Aber es wurde politisch falsch bewertet und noch mehr Wohnungen gebaut. Die wurden, um überhaupt vermietet werden zu können, von uns subventioniert. Eine klassische Fehleinschätzung des Marktes. Das war übrigens kein singuläres Problem in Dortmund.

Und dann haben Sie verkauft?

Ja, wir haben dann 2003 und 2004 die weniger rentablen Bestände verkauft, darunter auch den Hannibal. Insgesamt rund 1.500 Wohnungen.

Knapp 1000 Wohnungen gingen an Janssen&Helbing, darunter auch der Hannibal in Dorstfeld.

Korrekt. Dieses Unternehmen hat sich im Nachhinein als unseriös herausgestellt, obschon es von der beaufsichtigenden Bank überprüft worden war.

Früher gab es zu viele Wohnungen, heute gibt es zu wenige. War das auch eine klassische Fehleinschätzung des Marktes?

Politischer Leitgedanke war irgendwann: Der Markt wird alles richten, wir bauen keine Sozialwohnungen mehr. Das war der erste Fehler. Fatal wurde es dann beim Verkauf der Werkswohnungsbestände, der LEG-Wohnungen, der Gagfah oder auch der Verkauf der GSW in Berlin. Der Verkauf kommunaler Wohnungsgesellschaften in Deutschland ist falsch gelaufen, weil zu dem Zeitpunkt schon erkennbar war, dass der Markt sich anders entwickelt. Die städtischen Haushalte hatten - wie heute auch - erhebliche Finanzierungsprobleme, deshalb wurde das Tafelsilber verkauft. Zum Glück traf uns dieses Schicksal nicht.

1997 hat aber bei der Dogewo ein Gesellschafterwechsel stattgefunden.

Wir wurden von der Stadt an die Stadtwerke verkauft. Dadurch wurde Dogewo die Möglichkeit gegeben, ganz anders zu handeln. Wir sind jetzt den wirtschaftlichen Bedingungen eines Konzerns zugehörig. Und nicht mehr denen der Stadt.

Dadurch wurde aber auch der wirtschaftliche Druck größer.

Das stimmt und war auch gut so. Deswegen dürfen wir auch keine Objekte bauen, die nicht wirtschaftlich sind. Und am Ende des Tages Geld zu verdienen ist auch nichts Verwerfliches.

Was ist das Problem?

Wenn man in Deutschland eine Wohnung baut, dann braucht man dafür eine Miete von 10 Euro pro Quadratmeter. Der Fördersatz in Dortmund sieht für eine öffentlich geförderte Wohnung 5,55 Euro vor. Mieter einer nicht geförderten Wohnung müssten also 14,45 Euro zahlen, damit man das Defizit querfinanziert und eine schwarze Null hat. Solche Mieten bekommen Sie aber nicht und sind auch nicht in Sicht. Wir können also nur dort bauen, wo wir eigene Grundstücke haben, zum Beispiel in Bövinghausen ging das. Und die Stadt kann uns keine Grundstücke geben, weil sie uns betrachten muss wie jeden normalen Dritten.

Wir bekommen zu wenig neuen Wohnraum, weil die Mieten in Dortmund so billig sind?

Das ist ein Teil der Wahrheit. Was versucht man also: aus Zweigeschossern ein vierstöckiges Haus zu machen oder auch Dachböden auszubauen.

Die sogenannte Wohnraumverdichtung?

Ja. Wir beschäftigen uns aktuell damit und denken, damit unseren Wohnungsneubau zu gestalten. Der Vorteil ist: Wir brauchen kein Grundstück zu erwerben. Wir haben es ja bereits.

Hört sich doch gut an.

Ja. Schwierig ist dabei nur: Die Mieter müssen für solche Maßnahmen Bauschmutz und Lärm ertragen, manchmal vielleicht sogar für eine gewisse Zeit woanders wohnen. Letzteres ist heute kaum vermittelbar, wenn einige Mieter schon bei der normalen Baustelle Sturm laufen, man liest solche Sachen ja immer öfter. Wir müssen an diese Themen ran und diskutieren das intensiv bei verschiedenen Standorten.

Man muss ja nicht nur bauen, man kann ja auch zukaufen. Das haben Sie in der Nordstadt mit einigen sogenannten Problemhäusern getan. War das gut?

Das war super – unter dem Strich. Problematisch waren hier nur teilweise die Partner, von denen wir gekauft haben. US-Fonds oder etwa Akteure aus zwielichtigen Milieus, die dann zudem noch Mondpreise aufriefen. Teilweise haben wir jahrelang verhandelt, weil abzusehen war, dass ihnen die Probleme mit den Häusern über den Kopf wachsen. Im letzten Moment haben dann viele an uns verkauft. Da hatten wir großen Rückhalt beim Oberbürgermeister, als Raumplaner versteht er die Immobilienwirtschaft.

Unrealistische Preisvorstellungen sind heute noch ein Problem?

Ich war jetzt länger nicht mehr bei Versteigerungen beim Amtsgericht, aber was wir feststellen, ist: Die Preise bewegen sich ins Uferlose, das macht es für uns schwierig, sich zu engagieren.

Wird jetzt, nach dem sogenannten Wohngipfel, etwas besser?

Davon profitiert Dortmund gar nicht. Im Gegenteil, jetzt sollen alle gleichzeitig bauen. Das hat zur Folge, dass die Baukosten weiter nach oben gehen werden. Und sie sind seit dem Jahr 2000 um 57 Prozent gestiegen. Weiter hatten wir 1990 5.000 Bauvorschriften, inzwischen sind es 20.000.

Auflagen zur energetischen Sanierungen etwa?

Zum Beispiel. Ein großer Fehler war die Dämmstoffthematik. Wir haben auf Teufel komm raus die Häuser mit Dämmstoffen zu Panzern gemacht. Die Materialien sind nicht nur hochentflammbar. Das Grundwasser wird durch den Kleber belastet. Und nach einer weiteren Sanierung muss der Dämmstoff als Sondermüll entsorgt werden. Was nutzt das der Umwelt und denen die nach uns kommen? Heute wissen wir, dass durch kleine Maßnahmen, etwa die Erneuerung einer Heizungsanlage, viel mehr zu erreichen ist.

Aber Klimaschutz bleibt für uns alle wichtig.

Ja klar. Wir entwickeln gerade Heizungsprogramme. Dortmund hat historisch gesehen das Problem, dass es im Wohnungsbestand viele Wohnungen mit Einzelthermen gibt. Davon müssen wir aus ökologischen Gründen wegkommen. Hier brauchen wir Zentralheizungen mit einem hohen technischen Standard. Das wird uns die nächsten fünf Jahre beschäftigen.

Was liegt noch an in der näheren Zukunft?

Smart Home. Wie können wir Wohnungen entwickeln, in denen die Menschen möglichst lange bleiben können. Die Pflegekosten explodieren. Die Zahl der Hochbetagten steigt, aber der Markt nimmt im Moment keine barrierefreien Umbauten an. Das heißt, ältere Menschen werden mittelfristig zu Verlierern am Wohnungsmarkt.
So, wie Studenten. Die können sich auch in Dortmund inzwischen immer schwerer entsprechende Wohnungen leisten.

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