Wenn Mieter ihre Wohnung als Saustall hinterlassen

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Da war die Borker Hauseigentümerin entsetzt: Ein Mieter hatte seine Wohnung nach der Kündigung verdreckt und sanierungsbedürftig hinterlassen. Das ist kein Einzelfall.

Bork

, 13.12.2018, 05:42 Uhr / Lesedauer: 6 min

Monika Müller (Name geändert) hat gerade keine leichte Zeit. Ihr schwer kranker Mann liegt im Krankenhaus. Und sie kümmert sich für ihn um die 24 Wohnungen in Bork, Lünen und im Sauerland, die ihm gehören und die er vermietet hat. Das Kümmern wäre nicht das große Problem. „Aber wir haben in diesem Jahr allein drei Wohnungen zurückbekommen, die vollkommen zerstört waren“, sagt sie. Die Mieter seien einfach ausgezogen und haben die Schlüssel in ihren Briefkasten geworfen. Die Wohnungen seien in einem unsäglichen Zustand zurückgelassen worden, der zum Teil eine komplette Sanierung zur Folge habe.

Wenn Mieter ihre Wohnung als Saustall hinterlassen

Die erst vor dreieinhalb Jahren eingebaute Küche muss komplett raus. © Mona Wellershoff



Wohnung nicht mehr zu putzen

Ortstermin in Bork. Eine Zweieinhalb-Zimmer-Wohnung in der Straße Am Haferkamp. Erdgeschoss. Die Sonne scheint auf die Fenster, auf denen ein Schmierfilm liegt. „Die sind nicht mehr zu putzen“, sagt Monika Müller. „Die Rahmen sind vom Nikotin komplett gelb.“ Zwar sei dem Mieter im Mietvertrag das Rauchen nicht untersagt worden, „aber man hat die Pflicht, eine Wohnung, die man anmietet, in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten“, betont sie.

Wenn Mieter ihre Wohnung als Saustall hinterlassen

Die Sonne bescheint die total verschmierten Fenster. © Arndt Brede

Dass die Fensterscheiben so schmutzig sind, sei nicht aufgefallen. „Denn der Mieter hat mit runtergelassenen Rollläden gelebt.“ Im Januar sei sie erstmals nach Jahren zu einer Besichtigung in der Wohnung gewesen. Das Bild, das sich ihr geboten habe, schildert die Ehefrau des Eigentümers so: „Es war ein bestialischer Gestank in der Wohnung nach Nikotin, nach Urin, nach Schweiß.“

Wenn Mieter ihre Wohnung als Saustall hinterlassen

Die Fenster müssen ausgetauscht werden. © Mona Wellershoff



Wenn Mieter ihre Wohnung als Saustall hinterlassen

Selbst die Rollladenkästen sind total vergilbt. © Mona Wellershoff



Wenn Mieter ihre Wohnung als Saustall hinterlassen

Selbst eine Ecke der Fensterbank wurde herausgebrochen. © Mona Wellershoff



Zu Beginn in tadellosem Zustand

Der erste Schritt in die Wohnung lässt den Reporter abrupt stoppen. Das Badezimmer links vom Eingang: verdreckt. Der Flur: verdreckt. Die Küche inklusive Einbauküche: verdreckt, vergilbt. Das Zimmer vor Kopf: verdreckt. Die Fensterbank: verdreckt und kaputt. Eine große Ecke ist abgebrochen. Die anderen Zimmer: verdreckt, voller Spinnweben. „Die Wohnung war zu Beginn des Mietverhältnisses in tadellosem Zustand“, versichert Monika Müller. Das war im Januar 2015. Der Mieter, der zuletzt in der Wohnung gelebt hat, sei Anfang Dezember ausgezogen. Die Wohnung soll wieder vermietet werden. Das sei aber nicht ohne erheblichen Aufwand möglich, sagt Karin Schmidt (Name geändert), Freundin von Monika Müller. Sie hilft Monika Müller in Sachen Mietwohnungen. „Die Einbauküche müssen wir komplett rausreißen. Die Türen in der Wohnung sind so nicht mehr zu gebrauchen. Der Gestank nach Nikotin, den müssen wir rauskriegen. Und Wasserschäden an Böden gibt es auch.“ Defekte Heizkörper, kaputte Fenster: Die Liste der Schäden,, die Monika Müller und Karin Schmidt zeigen, ist lang.

Wenn Mieter ihre Wohnung als Saustall hinterlassen

An der hellen Stelle des Bildes, das hier hing, sieht man deutlich die Verfärbung der Wände. © Mona Wellershoff



Wenn Mieter ihre Wohnung als Saustall hinterlassen

Auch die Böden müssen raus. Der Grund: Wasserschäden. © Mona Wellershoff



Mieter hat keinen Zutritt gewährt

Hätten die Vermieter nicht die Reißleine ziehen müssen? Monika Müller zuckt mit den Schultern: „Wir haben alle Wohnungen im Haus saniert, nur bei diesem Mieter durften wir nichts machen. Er hat uns keinen Zutritt gewährt.“ Das Haus sei 1952 gebaut worden, erzählt Monika Müller. 1985 sei es kernsaniert worden. Monika Müller hat mittlerweile einen Anwalt eingeschaltet. „Wir wollen nicht auf den Kosten für die Sanierung der Wohnung sitzen bleiben“, sagt sie. Sie verlange Schadenersatz für die Schäden. „Er hat die Wohnung in einem nicht renovierten Zustand bezogen und hätte sie besenrein hinterlassen können. Aber sie so zu verlassen, das geht gar nicht“, erklärt Karin Schmidt und guckt sich in der Wohnung nochmal um. Die Wohnung am Haferkamp sei mittlerweile die dritte Wohnung in diesem Jahr, bei der viel schief gelaufen sei, sagt Monika Müller und ihre Freundin Karin nickt. „Wir haben dadurch in diesem Jahr 100.000 Euro verloren.“ Das seien die geschätzten Kosten für die Sanierungen.

Mehr Tiere gehalten als vereinbart

In einer Wohnung sei ein Vater mit seiner Tochter eingezogen, die illegal drei nicht kastrierte Katzen gehalten haben. Zwei Hunde halten zu dürfen, sei per Mietvertrag festgelegt gewesen. Zwischenzeitlich habe die Tochter dann fünf Hunde betreut, die aus dem Ausland stammten, sagt Monika Müller. Zusammen mit den drei illegalen Katzen seien also mehr Tiere, als erlaubt, dort gewesen. „Wir haben ihnen dann gekündigt und hatten einen Ortstermin mit Mietinteressenten“, berichtet Karin Schmidt. „Der Gestank war bestialisch.“ Auch diese Wohnung hätten sie dann komplett ausgeräumt und saniert. In einer weiteren Wohnung habe die Mieterin ebenfalls Tiere gehalten. „Sie ist dann einfach ausgezogen und hat uns per Post den Schlüssel und einen Brief geschickt.“ Auch diese Wohnung habe saniert werden müssen. Wie in den anderen beiden Wohnung sei es mit Reparaturen und Renovierungen nicht mehr getan gewesen.

Wenn Mieter ihre Wohnung als Saustall hinterlassen

Der Boden strotzt vor Dreck und Staub. So habe der Mieter die Wohnung zurück gelassen, sagt die Eigentümerin. © Mona Wellershoff

„Bei den 24 Wohnungen gibt es immer mal was, was nicht so gut läuft“, sagt Monika Müller. „Aber das, was wir in diesem Jahr erlebt haben, setzt dem Ganzen die Krone auf. Und dabei geht es noch nicht mal um Messies. Das ist ja immerhin krankhaft.“

Wenn Mieter ihre Wohnung als Saustall hinterlassen

Die Steckdosen und Lichtschalter müssen auf Grund der Nikotin-Verfärbung in der ganzen Wohnung ausgewechselt werden. © Mona Wellershoff

Gerichtlich vielleicht ein Vergleich möglich

Hilfe könne sie nicht erwarten. „Wenn es vor Gericht geht, kommt vielleicht ein Vergleich heraus. Aber viele Mieter sagen: ,Ich habe sowieso kein Geld‘.“

Übrigens: Die Mieter der betroffenen Wohnungen konnten wir nicht zu den Fällen befragen. Telefonnummern und Namen wollten Monika Müller und Karin Schmidt uns mit Hinweis auf den Datenschutz nicht nennen.

Fälle wie diese sind nicht unbekannt

Fälle wie diese sind auch in juristischen Kreisen ein immerwiederkehrendes Thema. Martina Kramps ist Im­mo­bi­li­en­fach­wir­tin und Ge­schäfts­füh­re­rin des Vereins Haus und Grund Unna. Der Verein setzt sich für die Rechte von Haus- Wohnungs-, und Grundeigentümern ein und steht seinen Mitgliedern beratend zur Seite.

Kramps spricht von durchschnittlich 500 bis 600 Kundenkontakten im Monat.

Häufiges Thema sei zum einen die Betriebskostenabrechnung, da viele Vermieter dabei Hilfe benötigen würden. Als anderen Aspekt spricht die Geschäftsführerin sogenannte Mietnomaden an. „Mieter und Vermieter stehen in einer geschäftlichen Beziehung zueinander. Der Vermieter stellt die Wohnung zur Verfügung, der Mieter zahlt dafür. Mietnomaden brechen diesen Vertrag, indem sie nicht, oder nicht vollständig, zahlen. Teilweise erfinden sie auch Mängel, um die Miete zu senken“, erklärt Kramps. Sie berichtet von einem Fall, als ein Mieter sich darüber beschwert habe, dass beim Duschen das Bad unter Wasser stehen würde. Bei besagter Dusche habe es sich allerdings um eine moderne, ebenerdige Variante gehandelt und dass bei der Nutzung etwas Wasser auch auf den restlichen Badezimmerboden gelange, wäre vollkommen normal. „Da kann man sich als Vermieter nur die Haare raufen“, kommentiert Kramps diesen Vorfall.

Vermieter haben mit Problemen zu kämpfen, Mieter ebenfalls.

Auch die Geschäftsführerin des Mieterschutzvereins Mieter und Pächter in Lünen, Susanne Neuendorf, ist mit dieser Problematik vertraut. „Grundsätzlich haben Mieter das Recht, die Wohnung in einem bewohnbaren, heilen Zustand aufzufinden. Zudem ist der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung zuständig und muss sich um anfallende Reparaturen kümmern, sofern dies nicht anders im Vertrag geklärt ist“, zählt Neuendorf die Rechte der Mieter auf. Diese haben allerdings auch Pflichten: „Sie müssen natürlich die Miete bezahlen und unterliegen den allgemeinen Obligenheitspflichten. Außerdem müssen die Mieter ihre Wohnung so behandeln, dass kein Schaden entsteht.“

Dass es in diesem Verhältnis häufig zu Konflikte kommt, kann auch Susanne Neuendorf bestätigen. In der Regel seien es die Vermieter, die auf Grund von vom Mieter verursachten Schäden auf Schadenersatz plädieren würden.

Die andere Seite gäbe es allerdings auch. Es sei laut Neuendorf keine Seltenheit, dass die Vermieter einfach die entstandenen Kosten eines Schadens von der Kaution abziehen würden. In diesen Fällen sei es an dem Mieter zu klagen. Eine Rückerstattung der Kaution sei größtenteils die Folge eines solchen Prozesses, dennoch würden die Mieter oft auf eine Klage verzichten. Aus Kosten- und Zeitgründen, vermutet Neuendorf.

Was tun bei einer Vertragswidrigkeit?

Aber was haben Vermieter denn jetzt für Rechte in solchen Fällen, oder wenn die Wohnung in einem nicht ordnungsgemäßen Zustand hinterlassen wird?

„Nicht ordnungsgemäßes Verlassen heißt ein Verlassen der Wohnung in einem Zustand, der nicht vertragsmäßig ist. Das bedeutet zum Beispiel, wenn etwas zerstört oder die Wohnung ohne Übereinstimmung mit dem Vermieter nicht geräumt wurde“, stellt Martina Kramps klar. Dann habe der Vermieter ein Anrecht auf Schadenersatz. „Damit rennt man leider bei manchen Mietern gegen eine Wand“, kritisiert die Geschäftsführerin von Haus und Grund Unna. In solchen Fällen müsse dann geklagt werden.

Was ist legitim, und was nicht?

Bei dem bloßen Verdacht einer vertragswidrigen Haltung der Wohnung könne der Vermieter allerdings nicht einfach so ohne Zustimmung des Mieters die Wohnung besichtigen.

Die Geschäftsführerin des Mietschutzvereins, Susanne Neuendorf, gibt an, dass es zwar ein Besichtigungsrecht gäbe, dieses allerdings zu weit gefächert sei. „Der Vermieter hat nur das Recht auf das Betreten der Wohnung, wenn er einen sachlichen und konkreten Grund vorweisen kann“, erklärt sie.

Das Einschalten der Polizei sei nur dann sinnvoll, wenn es sich um eine Ordnungswidrigkeit handeln würde, rät Martina Kramps außerdem. „Bei Ruhestörungen zum Beispiel ist das legitim. Wegen eines Messies die Polizei einzuschalten, ergibt allerdings keinen Sinn, da keine Ordnungswidrigkeit begangen wurde.“

Das Beweisen ist die Aufgabe des Vermieters.

Der Vermieter müsse also selber aktiv werden. Zwar habe er bei fahrlässiger Zerstörung einen Anspruch auf Schadensersatz, sagt Susanne Neuendorf, allerdings liege es auch immer in der Verantwortung des Vermieters, zu beweisen, dass besagte Zerstörung auch wirklich vom Mieter verursacht worden sei.

„Der Vermieter stellt die Forderung, von daher ist es auch seine Pflicht, die Situation zu erklären und zu beweisen“, begründet Kramps.

Dabei stehe der Verein Haus und Grund seinen Mitgliedern vertretend zur Seite und gebe juristische Hilfestellung im außergerichtlichen Bereich. „Mein Ziel ist es, das Gericht zu vermeiden“, sagt die Geschäftsführerin. Der Grund: diese Gerichtsprozesse seien teuer und sehr zeitaufwendig.

Was eine Klage vor Gericht bringt und wann sie sich lohnt.

Das Ende eines gerichtlichen Vorgehens sei von Fall zu Fall unterschiedlich. Martina Kramps sagt: „Die Wahrscheinlichkeit, Schadensersatz zu bekommen, hängt ganz davon ab, wie gut der Vermieter seinen Anspruch begründen und das Unrecht des Mieters beweisen kann.“ Am häufigsten würde bei einer solchen Klage ein Vergleich herauskommen. Dabei würden dem Vermieter laut Kramps oft nur Teilleistungen erstattet werden.

Im umgekehrten Fall rät Susanne Neuendorf vom Mietschutzverein den Mietern bei fälschlicher Anklage eindringlich zu einem gerichtlichen Vorgehen: „Wenn man sich sicher ist, dass man die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand verlassen hat, dann sollte man auf jeden Fall gegen diese fälschlichen Anschuldigungen klagen.“

Das Rückgabeprotokoll: die präventive Lösung

Damit es gar nicht erst zu solchen Streitigkeiten und Ungenauigkeiten komme, legt Susanne Neuendorf den Parteien das Erstellen eines Rückgabeprotokolls ans Herz. Dieses könne sowohl vom Mieter, als auch vom Vermieter aufgesetzt werden und die vertragsgemäße Rückgabe der Wohnung schriftlich regeln. Unterschreiben beide Parteien, sei ein nachträgliches Belangen ausgeschlossen und man erspare sich den langen, kostenaufwendigen Weg übers Gericht.

Dies gelinge allerdings nur dann, wenn Mieter und Vermieter einverstanden seien und es keinen ungelösten Konflikt, wie etwa die Beschädigung der Wohnung, gebe.

Kontakt

Zu erreichen sind die Mitarbeiter des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Vereins Unna unter der Tel. (02303) 239911 oder der Mailadresse info@haus-und-grund-unna.de. Die Adresse des Vereins lautet Ostring 23, 59423 Unna, die Internetadresse https://haus-und-grund-unna.de/.

Den DMB Mieterbund Dortmund findet man unter der Adresse Prinzenstraße 7

44135 Dortmund. Telefonisch unter der Nummer (0231) 5844860 sowie per Mail an die Adresse service@mieterschutz.com ist der Verein außerdem kontaktierbar und im Internet unter https://mieterschutz-do.de/.

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