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Bei Mieterhöhungen sind Dortmunds Mieter nun besser geschützt

Mietrecht in Dortmund

Der Mieterverein feiert das neue Modernisierungs-Mietrecht: Es schützt Mieter vor zu großen Mieterhöhungen. Dank eines unerwarteten Zusatzes profitieren davon auch viele Dortmunder Mieter.

Dortmund

, 13.01.2019
Bei Mieterhöhungen sind Dortmunds Mieter nun besser geschützt

Nach einer angekündigten Mieterhöhung von rund 5 auf zunächst 12,50 Euro pro Quadratmeter in einer Siedlung in Wellinghofen sah sich die Firma Berke Anfang 2018 dem Vorwurf ausgesetzt, ihre Mieter „herausmodernisieren“ zu wollen. Solche Mietsprünge sind mit dem neuen Gesetz nicht mehr möglich – 3 Euro pro Quadratmeter sind das Maximum. © Stephan Schütze

So gute Neuigkeiten für Mieter – vor allem für Dortmunder Mieter – habe es zuletzt 2001 gegeben, sagt Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins. Doch seit der damaligen Reform, die für Mieter vieles vereinfachte, kam nicht mehr viel Schönes.

Bis jetzt: Das Mietrechtsanpassungsgesetz, seit 1. Januar in Kraft, bedeute nicht nur einen bessern Schutz vor Mieterhöhungen für alle Mieter, sondern insbesondere für Dortmunder.

Die vier Kernpunkte lauten: reduzierte Modernisierungsumlage, Kappungsgrenze, vereinfachtes Verfahren und Regelung gegen „Herausmodernisieren“. Was das bedeutet, haben Stücker, Rechtsanwalt Martin Grebe und Dr. Tobias Scholz vom Mieterverein am Mittwoch erläutert. Wir fassen ihre Ausführungen in Fragen und Antworten zusammen.

Was bedeutet die reduzierte Modernisierungsumlage?

Bisher durfte ein Vermieter 11 Prozent der Kosten einer Modernisierungsmaßnahme als dauerhafte Jahresmieterhöhung auf die Mieter umlegen. Beispiel: Kostet eine Modernisierung 20.000 Euro, dann durfte der Vermieter die Jahresmiete dauerhaft um 2200 Euro erhöhen, anteilig verteilt auf alle Mieter des modernisierten Hauses. Jetzt sind nur noch 8 Prozent erlaubt, in diesem Beispiel wären das 1600 Euro.

Außerdem gilt diese Grenze nicht mehr nur für Städte mit Wohnungsknappheit, sondern für alle - und damit auch für Dortmund. Das bedeutet für Dortmund: Bisher gab es hier überhaupt keine Grenze, ab sofort aber schon bei den genannten 8 Prozent.

Moment – in Dortmund sind seit Jahren die Wohnungen knapp. Wieso gilt hier kein erhöhter Bedarf?

Laut Mieterverein wurde Dortmund schlicht falsch bewertet: 2015 ließ die Landesregierung ausrechnen, welche Städte in NRW Wohnungsnot haben und welche nicht. Die Daten dafür stammen aber aus 2011. In Dortmund gibt es seit 2013 Wohnungsnot. Darauf habe der Verein die Regierung auch hingewiesen, jedoch ohne Erfolg. Die Landesregierung hat, könnte man sagen, absichtlich am Problem vorbeigeschaut. Deswegen ist der Mieterverein doppelt froh darüber, dass die Gültigkeit der neuen Modernisierungsumlage nicht mehr an den Wohnungsbedarf der Stadt gekoppelt ist.

Was bedeutet die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen?

Diese Grenze ist nach Ansicht des Mietervereins für die meisten Dortmunder die beste Nachricht des neuen Gesetzes. Sie ist im Gegensatz zu der relativen Einschränkung der Modernisierungsumlagengrenze, die prozentual funktioniert, eine absolute Grenze: Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung darf höchstens 3 Euro pro Quadratmeter im Monat betragen – nicht mehr.

Das gilt für 6 Jahre, erst danach darf die Miete erneut erhöht werden, und nur, wenn eine neue Modernisierung dies auch rechtfertigt.

3 Euro pro Quadratmeter im Monat ist immer noch ganz schön happig.

Stimmt. Zum Glück gibt es auch hier einen für Dortmund günstigen Zusatz: Wenn die Miete pro Quadratmeter bisher bei unter 7 Euro liegt, liegt die Erhöhungsgrenze sogar bei 2 Euro pro Quadratmeter im Monat.

Wohnungen mit Quadratmetermieten unter 7 Euro gibt es in Dortmund viele – und deren Mieter werden von dieser 2-Euro-Grenze geschützt.

Trotzdem kann in so einem Fall die Monatsmiete noch um deutlich mehr als 100 Euro ansteigen. Viele Menschen werden sich das nicht leisten können.

Deswegen empfiehlt der Mieterverein in so einem Fall prüfen zu lassen, ob sie persönliche oder wirtschaftliche Härtegründe anführen können.

Wichtig: Dafür dürfen Mieter nicht bis zur Mieterhöhung warten, sondern müssen das direkt nach Erhalt der Ankündigung veranlassen.

Was bedeutet das „vereinfachte Verfahren“?

Das kommt nicht den Mietern, aber den Vermietern entgegen. Es soll Modernisierungen für Vermieter attraktiver machen. So funktioniert es: Wenn eine Modernisierungsmaßnahme nicht mehr als 10.000 Euro kostet, muss der Vermieter die Instandhaltungskosten nicht mehr aufwendig ausrechnen und umfangreich belegen, sondern kann dafür pauschal 30 Prozent abziehen.

Bei einer 10.000-Euro-Maßnahme würden die Instandhaltungskosten also 3000 Euro betragen. Auf Basis der restlichen 7000 Euro kann der Vermieter die Modernisierungsumlage berechnen: 8 Prozent davon kann er, wie oben beschrieben, auf die Jahresmieten umlegen.

Einen Nachteil für die Mieter gibt es dabei: Bei dem vereinfachten Verfahren können Mieter keine wirtschaftlichen Härtegründe geltend machen. Das ist aus Sicht des Mietervereins eine bedauerliche Lücke dieser Regelung.

Aber weil der Vermieter das vereinfachte Verfahren im Ankündigungsschreiben an die Mieter eindeutig benennen muss, sind die Mieter immerhin vorgewarnt.

Was bedeutet der Schutz vor Herausmodernisieren?

Herausmodernisieren meint, dass ein Vermieter seine Mieter loszuwerden versucht, indem er eine Modernisierung und eine daraus folgende hohe Mieterhöhung ankündigt, in der Hoffnung, dass die Mieter daraufhin von sich aus kündigen. Dagegen gab es seitens des Gesetzgebers keinen konkreten Schutz.

Das ist nun anders: In so einem Fall kann der Mieter unter Umständen nachträglich Schadenersatz geltend machen. Zum Beispiel, wenn Modernisierungen ein Jahr nach Ankündigung immer noch nicht begonnen wurden. Oder dann, wenn die Bauarbeiten die Mieter auf überflüssige Weise belasten, zum Beispiel, wenn die alten Fenster ausgebaut werden und der Einbau der neuen lange auf sich warten lässt.

Zudem können Vermieter für diese Praxis nun mit bis zu 100.000 Euro Bußgeld belangt werden.

Der Mieterverein betont allerdings, dass diese Regelung nur als Schutz gegen die Schwarzen Schafe unter den Vermietern gedacht ist. 99 Prozent der Vermieter verhalten sich ihren Mietern gegenüber anständig, sagt Mieterverein-Geschäftsführer Rainer Stücker.

Ab wann gilt das neue Gesetz?

Stichtag ist der Termin der Ankündigung. Informiert der Vermieter nach 1.1.2019 über die geplante Modernisierung und die zu erwartende Mieterhöhung, gilt das neue Gesetz. Hat der Vermieter spätestens am 31.12.2018 darüber informiert, gilt es nicht.

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