Wie sich nichteheliche Paare beim Immobilienkauf absichern

Für Partner nichtehelicher Lebensgemeinschaften hat der Gesetzgeber – anders als bei Eheleuten – keine speziellen Regelungen für die Zuordnung oder den Ausgleich des Vermögens bei einer Trennung vorgesehen. "Erwerben Paare ohne Trauschein gemeinsam eine Immobilie, richten sich die Eigentumsverhältnisse ausschließlich nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen und keineswegs nach den erbrachten Finanzierungsbeiträgen", erklärt Eliane Schuller von der Landesnotarkammer Bayern.

Rechtslage ist unsicher

Inwieweit unterschiedliche Kapitalbeiträge bei einer Trennung oder im Todesfall auszugleichen sind, ist von der Rechtsprechung nicht abschließend geklärt. Schuller rät daher allen nichtehelichen Paaren, sich rechtzeitig vertraglich abzusichern. "Eine gemeinsame Immobilie ist bei einer Trennung in jeder Hinsicht streitanfällig", so die Notarin weiter. In der Regel werde derjenige, der aus der Immobilie auszieht, nicht mehr bereit sein, sich an den Ausgaben zu beteiligen.

Nach dem Gesetz müssten jedoch beide Miteigentümer die Lasten tragen, unabhängig von einer Trennung. Wurde der Erwerb des Eigenheims mit einem Darlehen finanziert, haften beide Partner üblicherweise auf die volle Kreditsumme. Ein Auszug ändert hieran nichts. "Können sich beide Partner nicht einigen, wie nach einer Trennung mit der Immobilie zu verfahren ist, dann bleibt nur noch die Versteigerung, die meist mit hohem Wertverlust verbunden ist", so Schuller.

Notarieller Partnerschaftsvertrag eine Lösung

Besonders hohe Risiken bestehen, wenn ein Partner in den Hausbau oder die Renovierung einer Immobilie investiert, die im Alleineigentum des anderen Partners steht. Dies können eigene Finanzierungsbeiträge oder Arbeitsleistungen sein. Das Gebäude gehört von Gesetzes wegen stets dem Grundstückseigentümer. Inwieweit dem investierenden Partner bei Trennung oder Tod ein Ausgleichsanspruch zusteht, ist nach derzeitiger Rechtslage nicht abschließend geklärt.

Ausweg aus der unsicheren Rechtslage für wilde Ehen kann ein notarieller Partnerschaftsvertrag schaffen. "Die Partner können in einem solchen Vertrag individuell regeln, wer im Trennungsfall zunächst in der Immobilie verbleiben darf und wie die Kosten zu verteilen sind", sagt Schuller. Zudem könne vereinbart werden, wer die Immobilie sowie etwaige Schulden endgültig übernimmt oder dass der Grundbesitz zu veräußern ist und wie der Erlös zu verteilen ist. Eine solche Vereinbarung bedarf allerdings der notariellen Beurkundung. Auch können die Partner im Vorfeld bestimmen, inwieweit im Ernstfall Ausgleichszahlungen zu erbringen sind.

Vorsorge für den Todesfall

Paare ohne Trauschein sollten aber auch für den Todesfall Vorsorge treffen. "Nichteheliche Lebenspartner gelten nach dem Gesetz als nicht miteinander verwandt und beerben sich daher nicht gegenseitig", so die Rechtsexpertin. Der überlebende Partner müsse sich mit den rechtmäßigen Erben, meist den Verwandten seines Partners, auseinandersetzen. "In einem Erbvertrag können die Partner beispielsweise bestimmen, dass der Überlebende das Wohneigentum erbt oder zumindest ein Bleiberecht erhält und sich so gegenseitig absichern", empfiehlt Schuller. Der Erbvertrag sei notwendig, da Nichtverheiratete kein gemeinschaftliches handschriftliches Testament einrichten dürfen.