So wertvoll ist eine Immobilie

Auch wenn die Lage gut ist: Eine Garantie gibt es trotzdem nie beim Immobilienkauf. Foto: dpa

Die Zinsen sind niedrig und die Preise moderat - viele spielen mit dem Gedanken sich eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Dennoch lohnt sich der Immobilienkauf nicht überall. "Es gilt: Lage, Lage, Lage", sagt Torsten Weidemann vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Wenn die auch in 20 Jahren noch gut sein wird, machten Käufer nichts falsch.

Woran erkennt man eine gute Lage?

Fragt sich nur: Woran erkennt man eine gute Lage? Soviel vorweg: Die sichere gute Lage gibt es nicht. "Denn die Märkte in Deutschland sind sehr unterschiedlich", sagt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest in Berlin. Generell gelte zwar, der Süden der Republik sei schlechter als der Norden, und Ballungsgebiete wie Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart seien interessanter als ländliche Regionen. Allerdings seien in Großstädten wie Berlin, Hamburg und München die Preise oftmals bereits überteuert.

Verhältnis von Kaufpreis und Jahresrendite

"Die Nachfrage ist sehr stark gestiegen, besonders Kapitalanleger, die die Nase voll haben von Aktien, drängten in den Immobilienmarkt", erklärt Sahr. Wer wissen wolle, ob sich eine Immobilie lohnt, müsse sich daher zunächst das Verhältnis von Kaufpreis und Jahresrendite anschauen. Dazu teilt man den Kaufpreis ohne Nebenkosten durch die Nettojahresmiete. Das Ergebnis gibt einen Anhaltspunkt, ob sich eine Immobilie als Anlageobjekt lohnt. Im Bundesdurchschnitt liegt dieser Faktor bei 20. "Alles was darüber liegt geht zu Lasten der Rendite."

In München zahlt man auch gerne das 28fache der Jahresnettomiete. Ähnlich ist die Lage im Szenekiez Prenzlauer Berg in Berlin und im Hafenviertel in Hamburg. Manch einer spricht sogar bereits von einer Blasenbildung. Doch hier winken die Experten ab. "Es gibt keine Blasenbildung", sagt Tim Sebastian Nädele vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Vielmehr führten eine geringe Neubautätigkeit und eine gestiegene Nachfrage in einzelnen Szenevierteln zu einer "gefühlten Wohnungsknappheit".

Wertentwicklung für Selbstnutzer sekundär

In Städten wie Berlin und Hamburg gebe es eine ausreichende Zahl an Wohnungen. Es könne nur nicht jeder Wohnungswunsch in den gefragten Lagen befriedigt werden. "Aber im Gegensatz zu einer Preisblase, die spekulativ ist, steht jedoch hinter der Wohnungssuche in den Innenstädten jeweils jemand, der diese Wohnung tatsächlich nutzen will." Hinter der Nachfrage stehe nicht das Interesse am Erwerb einer Immobilie mit der Absicht, diese aufgrund von Preissteigerungen mit Gewinn weiter zu verkaufen.

Für Selbstnutzer, denen Wohnung und Lage gefällt, sei das schlechte Renditeverhältnis ohnehin kein Kaufhindernis. "Wenn sie bis an ihr Lebensende da leben, haben sie den Wohnwert drin", so Weidemann. Die Wertentwicklung sei dann sekundär.

Problematisch wird es aber, wenn die Lebensplanung nicht aufgeht. Muss die Immobilie wegen Scheidung oder Jobwechsel verkauft werden, werden überteuerte Immobilien leicht zum Verlustgeschäft. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte daher auch bei selbst genutzten Immobilien die Rendite nicht außer acht lassen.

Mikrolage genau prüfen

Nädele rät Immobilieninteressenten, die sogenannte Mikrolage der Immobilie genau zu prüfen. Fragen, die sich Interessenten bei jedem Objekt stellen sollten, seien: "Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Wie ist die Lärmentwicklung? Kann die Sicht verbaut werden? Entwickelt sich das Umfeld positiv?"

Schließlich kommt es auf die Bausubstanz, den Zuschnitt und die Größe der Wohnung an. Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen sind eine relative sichere Sache. "Doch in Berlin gehen auch größere Wohnungen sehr gut." In der Hauptstadt seien repräsentative Wohnungen gefragt. Durch die Reurbanisierungseffekte, das heißt den vermehrten Rückzug von Singles und Familien in die Innenstädte, und den demografischen Wandel stünden die Ballungsgebiete mittelfristig am Besten da.