Realkredit mindert Kosten und Bonitätsnachweis

Der Einsatz von viel Eigenkapital beim Immobilienerwerb lohnt, weil Banken aufgrund des geringen Finanzierungsrisikos sehr niedrige Kreditzinsen anbieten. "Wer mindestens die Hälfte des Kaufpreises selbst einbringen kann, kommt in den so genannten Realkreditbereich", erklärt Manfred Hölscher, Leiter des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein.

Geringe Nachweispflichten

Der Vorteil dieser Kredite besteht in sehr geringen Nachweispflichten was Einkommen und Vermögenssituation des Käufers betrifft. "Der geringe Papierkram ist besonders für Selbständige interessant, die dadurch nicht ihre gesamten Zahlen offen legen müssen", betont der Finanzierungsexperte.
 
Angestellte müssen für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung meist nur die Objektunterlagen und Gehaltsnachweise erbringen. Bei Selbstständigen, Freiberuflern und geschäftsführenden Gesellschaftern sind die Kreditinstitute deutlich kritischer. Die Geldhäuser verlangen aktuelle betriebliche Auswertungen sowie Steuerbescheide und Jahresabschlüsse der vergangenen zwei bis drei Jahre.

Meist müssen die vorgelegten Zahlenwerke von einem Steuerberater testiert sein. "Das bedeutet einen hohen Aufwand", so Hölscher. Hinzu kommt, dass die Einkommensverhältnisse häufig unter steuerlichen Aspekten optimiert sind, was für eine Immobilienfinanzierung nicht in jedem Fall förderlich ist.
 
Niedriger Beleihungsauslauf senkt Zinsen

Bei Realkrediten handelt es sich um normale Festzinsdarlehen mit extrem niedrigen Beleihungsausläufen von unter 60 Prozent. Um den Beleihungsauslauf zu berechnen, ermittelt das Kreditinstitut zunächst den Verkehrswert der Immobilie. Die Faustformel dafür lautet: Kaufpreis minus etwa zehn Prozent Sicherheitsabschlag. Diesen Verkehrswert setzt die Bank ins Verhältnis zum benötigten Fremdkapital des Käufers. Auf diese Weise ergibt sich der in Prozent ausgedrückte Beleihungsauslauf.

Beispiel: Taxiert eine Bank bei einer 100.000 Euro teuren Immobilie den Verkehrswert auf 90.000 Euro und bringt der Kreditnehmer nur 20.000 Euro Eigenkapital mit, ist eine Kreditaufnahme von 80.000 Euro erforderlich. Damit beträgt der Beleihungsauslauf 88,8 Prozent. Um auf einen zinsgünstigen Beleihungsauflauf von 60 Prozent zu kommen, müsste der Käufer die Kreditsumme auf 54.000 Euro senken und das Eigenkapital auf 46.000 Euro steigen.

Doppelter Effekt der bestmöglichen Konditionen
 
Bei Käufern mit hohem Eigenkapitaleinsatz wiegt die Objektsicherheit schwerer als seine Bonität. Kommt die Finanzierung ins Wanken, tragen Banken im Falle einer Zwangsverwertung nahezu kein Risiko, denn der Verkaufserlös übersteigt in aller Regel die offenen Kreditforderungen. In der Folge verlangen etliche Institute keine oder nur eingeschränkte Bonitätsnachweise.

Von diesem doppelten Effekt der bestmöglichen Konditionen bei eingeschränktem Unterlagenbedarf profitieren besonders Selbstständige. Wer für den Kauf einer 500.000 Euro teuren Immobilie mindestens 250.000 Euro an Eigenmitteln aufbringen kann, der kann laut Enderlein derzeit mit Realkrediten unter 3,0 Prozent Zinsen rechnen.

"Bei weniger hoher Eigenkapitalquote steigen mit dem Beleihungsauslauf die Konditionen auf rund 3,5 Prozent an", erklärt Hölscher. Auch regionale Kreditinstitute finanzieren bei hohem Eigenkapitaleinsatz sehr kostengünstig. So vergeben zum Beispiel die PSD Bank Rhein-Ruhr, die Dortmunder Sparkasse sowie die Volksbank Rhein-Ruhr Hypothekendarlehen bereits für weniger als drei Prozent Zinsen.