Entscheidend ist die Nettorendite

Viele Anleger betrachten Wohnimmobilien als sichere Geldanlage. Dem Betongold drohen weder Kursrückschläge noch Zinsausfälle wie bei unsicheren Staatsanleihen – so die allgemeine Annahme. Auch viele Erstanleger sind von der Anlageklasse Immobilie überzeugt und investieren kräftig in Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser.

Rendite-Risiko-Profil richtig einschätzen

Damit das Investment ein Erfolg wird, ist es wichtig, das Rendite-Risiko-Profil vor dem Immobilienkauf richtig einzuschätzen. "Vollmundige Ertragsversprechen von Bauträgern oder bunten Werbeprospekten sollten mit Vorsicht genossen werden", empfiehlt Robert Anzenberger, Vorstand des Immobilienvermittlers Planet Home. 
 
"Viele tappen in die Renditefalle und verwechseln Brutto- und Nettorendite", weiß der Immobilienprofi, aus Erfahrung. Mit Aussagen wie "Attraktives Mehrfamilienhaus zur Kapitalanlege mit sieben Prozent Rendite" würden immer wieder Kaufobjekte am Markt feilgeboten. In Zeiten von Niedrigzinsen sind derlei Renditeangaben natürlich verlockend, so Anzenberger. Vielen Interessenten sei aber gar nicht klar, dass es sich dabei um die Bruttorendite handelt. Entscheidend für den Anlageerfolg ist jedoch die Nettorendite, denn sie spiegelt den tatsächlichen Anlagegewinn wider.
 
Wie errechnet sich die Nettorendite?

Für die Berechnung der Bruttorendite gibt es eine einfache Formel: die jährliche Kaltmiete mal 100 geteilt durch den Kaufpreis des Objekts. Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 550.000 Euro, die jährlichen Mieteinnahmen (netto) liegen bei 42.000 Euro. Rechnung: 42.000 Euro mal 100 dividiert durch 550.000 = 7,6 Prozent. Auf den ersten Blick eine sehr überzeugende Rendite.

Doch die eigentliche Rechnung beginnt erst jetzt: Von der Bruttorendite muss man alle anfallenden Zusatzkosten abziehen, die zwar von der Steuer abgesetzt, aber nicht so einfach auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu gehören zum Beispiel die Erwerbsnebenkosten (häufig zehn Prozent vom Kaufpreis), die Instandhaltungskosten (im Schnitt zwischen sechs und zwölf Euro je Quadratmeter) sowie die Kosten für die Hausverwaltung (zwischen 200 und 300 Euro pro Jahr).

Bei einer Fremdfinanzierung des Objekts müssen Käufer zudem die Darlehenszinsen von der Bruttorendite abziehen.

Je nach Lage Mietausfall kalkulieren
 
"Je nach Lage sollten Käufer auch einen möglichen Mietausfall einkalkulieren", gibt Anzenberger zu bedenken. Deshalb sei der Standort der Immobilie ein entscheidendes Kriterium. In beliebten Städten und Regionen, in denen Wohnraumknappheit herrscht, wird wahrscheinlich kein Leerstand und damit auch kaum Mietausfall zu erwarten sein.

Aber in strukturschwachen, von Abwanderung geprägten Gegenden sieht die Lage anders aus. Des Weiteren beeinflusst der Zustand des Objekts die Renditeerwartung. Besteht Sanierungsstau, drücken erforderliche Investitionen den Gewinn. "Anleger sollten bedenken, dass die bestehende Energieeinsparverordnung bei Altbauten Maßnahmen erzwingt, die hohe Kosten verursachen können", so der Experte.
 
Qualifizierte Analyse der einzelnen Aspekte

Wie hoch letztlich die Nettorendite ausfällt, hängt auch vom Steuersatz des Investors ab. Aufgrund der Vielzahl von Einflussfaktoren kann die exakte Rendite eines Immobilieninvestments nur für den jeweiligen Einzelfall berechnet werden. Wichtig ist eine qualifizierte Analyse der einzelnen Aspekte vor jeder Transaktion. Anzenberger rät Kaufinteressenten, vor dem Immobilienerwerb sich an einen Spezialisten zu wenden, etwa einen Steuerberater oder professionellen Immobilienvermittler.